2025年4月建築基準法改正後の戸建て売却・リフォーム判断のポイント - 【小田急線エリア専門不動産売却査定センター】センチュリー21スタイリッシュホーム

2025年4月に施行された改正建築基準法・建築物省エネ法により、一定規模の戸建て新築や大規模リフォームにおいて建築確認申請および構造・省エネ審査が義務化されました。審査費用の発生や工期の伸びが生じるため、現在の戸建て売却やリフォーム計画では事前の法的確認が欠かせません。

改正で何が変わった？「4号特例」の縮小と「新2号建築物」

2025年4月からの大きな変更点は、いわゆる「4号特例」が大幅に縮小されたことです。従来は木造2階建てなどの小規模建築物において建築確認時の審査の一部が省略されていましたが、現在は以下の基準に該当する建築物が「新2号建築物」に再編され、大規模リフォーム時にも建築確認申請が必要となっています。

・木造2階建て以上
・延べ面積200㎡超の木造建築物

この改正に伴い、設計・申請業務の増加や手続き期間の影響で、大規模リフォームの費用上昇や工事期間の伸長が一般的な傾向となっています。

※新築・増改築時の省エネ基準適合化も同時に義務付けられたため、リフォーム費用に断熱改修等の影響も含まれます。
※「キッチン・浴室の交換」「クロス貼り替え」「小規模な間取り変更」などは現在も申請不要

施行後の売却・リフォームで押さえておくべきポイント

戸建て売却において、大規模リフォーム時の建築確認義務化は「リフォーム前提で中古物件を探す買主」の動きに影響を与えています。購入後に自分でスケルトンリフォームを行おうとすると、手続き費用や着工までの待ち時間が増えるため、現在は「リフォーム済みの即入居可能物件」を選ぶ買主の割合が高まっています。

そのため、以下の特徴に当てはまる物件は、現行基準や確認申請の手続きを踏まえて「売り出し前にリフォームを済ませるか」「価格調整を行って現状で売り出すか」の戦略判断が重要です。

• 長く放置されていた空き家
• 築20年以上など一定の築年数を超える戸建て
• 耐震性が低い戸建て
• 再建築不可物件

※200㎡以下の平屋など「新3号建築物」に該当する場合は、引き続き大規模リフォーム時の確認申請が一部不要なケースもあります。